Nuova legge sul condominio. Avv. Gabriele Bruyère Presidente Nazionale UPPI
La nuova legge, che è stata pubblicata sulla “Gazzetta Ufficiale” in data 17 dicembre 2012 – numero 293 –, e da questa data iniziano a decorrere i sei mesi per la sua effettiva entrata in vigore, interessa oltre il 30% degli italiani che, secondo le stime, sono proprietari di case e vivono in condominio. Non si può dire di essere soddisfatti da questo impianto legislativo che, lo si vede bene, è frutto non di un disegno unitario ma senza dubbio di un faticoso “puzzle” nato da proposte contrastanti e di per sé portatore di nuovi contrasti e difficoltà interpretative, come se ognuno che arrivava ci avesse messo qualcosa che gli conveniva senza alcun coordinamento, anzi in sovrapposizione ed in lesione dei principi generali dell’ordinamento contenuti nel Codice Civile. E’ come se ci fosse stata la volontà di “fare pur che sia” a dimostrazione di una sorta di efficientismo da contrapporre alle critiche che nella legislatura appena trascorsa si erano fatte pochissime leggi di iniziativa parlamentare (come dovrebbe essere) e non solamente leggi di conversione di decreti legge con cui si è legiferato (ponendo la maggior parte delle volte la fiducia) negli ultimi cinque anni. E magari anche con suggerimenti della grande impresa e finanza che ha scorto nell’istituto del condominio la possibilità di affari: gestione degli immobili, depositi bancari e incrementi di polizze assicurative. Il tutto a discapito dei condomini per il sicuro aumento di tutte le spese della gestione del condominio. E che sia stato così ve ne è prova lampante dal fatto che una volta approvata dalla commissione della Camera il disegno di legge frutto della moltitudine di idee espresse dai componenti, la commissione del Senato non ha avuto il coraggio di porre in essere gli emendamenti che da più parti erano stati invocati, sollecitati ed inviati. Emendamenti che erano necessari per la formazione di una legge importante quale è quella del condominio che coinvolge di fatto tutti i cittadini italiani che vivono in uno stabile condominiale. L’Uppi ne aveva inviati quasi un centinaio. E parimenti le altre associazioni della proprietà e degli amministratori. Nulla è stato recepito: se la commissione del Senato avesse proposto anche un solo emendamento il disegno di legge sarebbe stato rimandato alla Camera e stante l’imminente scadenza della legislatura non vi sarebbe stato il tempo per la sua approvazione. Il disegno di legge approvato dalla Camera è stato pertanto sic et simpliciter approvato dal Senato, ritirando gli emendamenti presentati, e licenziandolo così come già votato appunto alla Camera dei Deputati. Uno dei firmatari del disegno di legge originario, e componente della commissione del Senato, in uno dei primi convegni che si sono tenuti dopo l’approvazione della legge ha espressamente precisato che “la legge è stata approvata così” ben sapendo che tanto nella nuova legislatura sarebbe stata modificata. Molti commenti non servono, ma certo è che da qualche anno il legislatore pare avere dimenticato come devono essere fatte e scritte le leggi. E a maggior riprova di quanto sopra, cioè del fatto che non si è “voluto” porre in essere alcun emendamento per fare comunque passare la legge è sufficiente prendere visione di quanto disposto all’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile (art. 25 della nuova legge) in materia di controversie condominiali. La norma è stata introdotta ex novo nel disegno di legge modificato dalla Camera in data 27/9/2012 prima della data fissata dalla Consulta per la decisione in ordine alla incostituzionalità del D.Lgs 4/3/2010 n. 28 sulla mediazione obbligatoria nelle controversie condominiali e nelle altre controversie di cui all’art. art. 5 espressamente richiamato nel predetto art. 71 quater. Non vi è dubbio pertanto che la procedura introdotta era necessaria a completamento della sola obbligatorietà della mediazione nelle controversie in materia condominiale, per intraprendere le quali occorreva necessariamente esperire il procedimento di mediazione, e non certo per una mediazione facoltativa come qualcuno ha paventato di recente. Quando la commissione del Senato ha approvato il disegno di legge in via definitiva era già nota la decisione della Consulta che aveva dichiarato incostituzionale la norma per eccesso di delega, e nonostante ciò l’emendamento che si rendeva necessario (soppressione della norma o modifica in funzione di una mediazione facoltativa) è stato ritirato. I commenti non servono. Nella nuova materia condominiale, così come approvata manca non solo l’organicità, ma manca una seria analisi delle innumerevoli problematiche condominiali alla quale non supplisce certo il recepimento da parte del legislatore della giurisprudenza sulle questioni di diritto condominiale che è stata il frutto (inevitabile) della normativa di settore, pur pregevole quando è stata introdotta nel 1942, che ha obbligato gli operatori del diritto a processi interpretativi (spesso di notevole complessità), per dare risposte concrete ai più svariati casi pratici che si sono susseguiti ed evoluti nel tempo. Ed in verità detto recepimento è stato applicato nella nuova legge a volte in maniera oscura ed incomprensibile o a volte in maniera generica tanto da lasciare spazio a più interpretazioni e quindi ad un sicuro aumento di contenzioso; oppure si sono introdotte norme decisamente più penalizzanti per i condomini ad esempio con un ingiustificato aumento di quorum millesimali, obbligatorietà di polizze assicurative che alla fine saranno i condomini a dovere pagare, o altre norme che non trovano giustificazione. Faccio ad esempio riferimento ai nuovi artt. 1117 quater, 1118, 1119, 1120, all’art. 1122, 1122 bis, 1129, 1135 del codice civile, e agli artt. 63, 70, 71 ter, 71 quater (di cui ho già detto) delle disposizioni di attuazione del codice civile. Ciò che fa specie, e che ha colpito immediatamente, è che il nuovo testo di legge modifica ad esempio in peggio – aumentandoli – i quorum dettati da leggi speciali per l’approvazione di particolari opere di evidente risvolto sociale. E così la nuova legge dispone che per l’approvazione di opere per l’abbattimento delle barriere architettoniche a favore dei disabili, il miglioramento del rendimento energetico, la termoregolazione e la contabilizzazione del calore, l’installazione di fonti rinnovabili, i parcheggi negli edifici, le antenne di ricezione satellitare, le fibre ottiche e le antenne radio tv in genere che erano approvabili con un terzo dei millesimi o con maggioranze diverse dai quorum codificati, oggi vi deve essere almeno la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi): se no, non si fa. E allora quando si pensa soprattutto ai disabili e a tutta la giurisprudenza che si è formata in materia non si riesce sinceramente a comprendere come ragiona e come ha ragionato il legislatore, ed ai motivi per io quali ha reso, inspiegabilmente, più difficile l’approvazione di opere per l’abbattimento delle barriere architettoniche a favore di tutte le persone diversamente abili. Così come non lo comprendo quando legifera malamente in materia di risparmio energetico non tenendo conto delle leggi regionali in materia, della necessità dei parcheggi all’interno degli edifici etc… Per fare venire meno leggi speciali o leggi regionali il legislatore deve averne motivo e questo motivo, sinceramente, non lo si ravvisa in questa legge ed in generale in una legge di riforma del condominio. Così le leggi regionali in punto dovranno da giugno fare i conti con questa nuova norma che di fatto rende evidente che le norme di cui alla legge 10/91 in materia di termoregolazione e contabilizzazione dei consumi NON sono norme inderogabili e/o di ordine pubblico. In proposito il legislatore ha omesso di specificare che le norme in materia di termoregolazione e contabilizzazione del calore sono norme inderogabili per cui in ogni caso, non potranno essere approvate sic et simpliciter, dovendosi tenere conto delle norme dei regolamenti condominiali di origine contrattuale che spesso impongono un criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento a metri cubi o a millesimi e non in altro modo; così come, per un eventuale distacco dall’impianto centralizzato, indipendentemente dalla dimostrazione a carico di colui che si vuole distaccare di quanto voluto dalla nuova legge che ha recepito la giurisprudenza della Suprema Corte, si dovrà tenere conto della eventuale obbligatorietà per tutti i condomini di servirsi del riscaldamento eventualmente contenuta in un regolamento di condominio di origine contrattuale. Per distaccarsi occorrerà in questi casi l’unanimità dei consensi dei condomini (mille millesimi): in difetto non ci si potrà distaccare. Occorreva quindi una disposizione quanto meno più tecnica e ponderata non un semplice recepimento delle sentenze della Corte di Cassazione. Come è stato da molti affermato, non c’era bisogno di una vera e propria riforma che in effetti non vi è stata dal punto di vista condominiale: la legge in essere necessitava di ammodernamenti e di adeguamento alla attuale realtà condominiale, ma di una vera e propria riforma no, anche perché in relazione ai molti problemi concreti della gestione della vita condominiale, è senza dubbio difficile porre in essere delle norme che siano risolutive di questi problemi. L’Uppi allora si farà promotrice nella prossima legislatura di tutto quanto necessario per la presentazione di un nuovo disegno di legge per la modifica “parziale” di questa legge a tutela innanzitutto dei condomini e al fine di eliminare le norme che non giovano alla collettività condominiale, e che anzi portano solo spese maggiori che aggraveranno irrimediabilmente i già tanto frustrati bilanci familiari, e di eliminare quelle norme che violano inequivocabilmente i diritti dei disabili e degli anziani ai quali va riconosciuto comunque il diritto di accedere e recedere nel migliore dei modi possibili in qualsiasi stabile condominiale anche sulla scorta di una lettura più costituzionale delle norme in materia di condominio in modo da garantire i valori personali e non solo quelli patrimoniali. Si dovrà anche apportare qualche modifica alle norme che riguardano gli amministratori: le nuove norme sono senz’altro innovative ma in alcuni punti sono sicuramente migliorabili ad esempio per quanto attiene la stipula ed integrazione di contratti di assicurazione (art. 1129 cod. civ) i cui costi inevitabilmente finiranno per gravare sulle spese del condominio e di conseguenza dei singoli condomini. Mentre sono sicuramente da modificare le norme che riguardano il numero dei condomini per i quali è obbligatoria la nomina di un amministratore (non si comprende l’innalzamento da quattro ad otto), l’installazione di impianti di energia da fonti rinnovabili, il risparmio energetico e le norme ad esso relative, il distacco dall’impianto di riscaldamento, le modificazioni delle destinazioni d’uso, la durata dell’incarico dell’amministratore (la nuova norma è di assoluta ambiguità), la nomina di un revisore dei conti a spese del condominio senza finalità di sorta, e di altre norme decisamente superflue e non significative. E se non si riuscirà a fare approvare le modifiche necessarie a questa legge per la via ordinaria non si può certo escludere il ricorso ad un referendum abrogativo. Ciò che preme all’Uppi è sicuramente ottenere una legge in materia di condominio che possa finalmente eliminare il più possibile il contenzioso condominiale, oggi assai notevole, contenzioso che, invece, a causa delle carenze e delle problematiche anche interpretative di questo nuovo impianto è decisamente destinato ad aumentare con la sua applicazione.
Avv. Gabriele Bruyère
Presidente Nazionale UPPI
