Il nuovo regime IVA nel settore immobiliare. A cura del Segretario Generale Avv. Fabio Pucci

Il nuovo regime IVA nel settore immobiliare. A cura del Segretario Generale Avv. Fabio Pucci

Credo di fare cosa gradita nel segnalarvi le modifiche al regime IVA del settore immobiliare.
La legge n. 234/2012 di conversione d.l. 83/2012 in vigore dal 26 giugno 2012, fra le diverse misure di carattere fiscale, ha introdotto delle modificazioni alla disciplina dell’IVA relative alle locazioni e ad alle cessioni di fabbricati.
Di seguito vi rimetto la sintesi:

IMMOBILI ABITATIVI

In base alla c.m. n. 27/2006 per stabilire se un immobile ha destinazione abitativa o meno, occorre fare riferimento alla categoria catastale di appartenenza, a prescindere dall’utilizzo. Sono considerati abitativi gli immobili del gruppo catastale A, esclusi gli A/10 (uffici e studi privati) sono strumentali gli immobili delle categorie catastali B, C, D, E, A/10

Locazione: ordinariamente esenti da IVA.
L’imponibilità ad IVA è riservata, previa esplicita opzione, espressa da parte del locatore nel contratto di locazione, alle sole 2 seguenti fattispecie:
1) locazione di fabbricati destinati ad alloggi sociali ex D.M. 22/04/2008;
2) locazioni effettuate dalle imprese costruttrici delle stesse o, dalle imprese che vi hanno eseguito interventi di cui all’art. 3 lettera c, d ed f del DPR n. 380/2001.

Cessione: ordinariamente esenti da IVA.
L’imponibilità ad IVA opera nei seguenti casi:
1) cessione di alloggi sociali ex DM 22/04/2008 sempre che il cedente manifesti nel contratto di vendita l’opzione per l’imposizione;
2) cessioni effettuate dall’impresa costruttrice o dall’impresa che ha eseguito interventi di recupero.
In tal caso la deroga all’esenzione IVA opera ex lege se la cessione avviene entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero; sub ordinariamente all’esercizio di espressa opzione da parte del cedente, nel contratto di vendita, se la cessione avviene dopo il decorso del quinquennio.

IMMOBILI STRUMENTALI

Locazione
Ordinariamente esenti, salvo opzione espressa per l’imponibilità da parte del locatore nel contratto di locazione

Cessione
Ordinariamente esenti salvo le seguenti ipotesi:
1) il cedente manifesta espressamente nel contratto di vendita l’opzione per l’imponibilità;
2) il cedente è l’impresa che ha costruito l’immobile o che ha eseguito gli interventi di recupero e la vendita avviene entro 5 anni dal termine dei lavori di costruzione e di recupero.
Sono a disposizione per qualunque chiarimento ma consiglio di prestare particolare attenzione perché rispetto al passato, sia nel caso di locazione che di cessione di fabbricati strumentali, non è più previsto l’automatico assoggettamento ad IVA nei casi in cui il locatario acquirente:

• non sia un soggetto IVA
• sia un soggetto IVA con pro rata inferiore al 25%

Sia per i contratti di locazione che per gli atti di cessione di fabbricati e strumentali stipulati a partire dal 26 giugno 2012, l’applicazione dell’IVA sarà subordinata all’opzione espressa nell’atto.
Manca nelle norme di riferimento un regime transitorio per i contratti in corso.
Spero di aver dato un contributo chiaro e preciso e saluto tutti cordialmente.

Il Segretario Generale
Avv. Fabio Pucci