Cedolare secca al 10%. Primi commenti. (UPPI Pordenone)
Numerose le novità, a favore del settore casa, nel decreto ministeriale n. 28.3.2014 n. 47 dal titolo “Misure urgenti per l’emergenza abitativa” pubblicato sulla G.U. del 28.3.14 serie Generale n. 73.
Innanzitutto la riduzione, al 10%, della cosiddetta cedolare secca sugli affitti abitativi.
Come noto si tratta di una forma alternativa di fiscalità che sottopone le rendite da locazione abitativa tra persone fisiche ad un prelievo tout court in sostituzione alla ordinaria tassazione IRPEF.
Tale sistema alternativo di tassazione separata fu introdotto dal Dlgs 14/03/2011 n. 23 e successive modifiche laddove, originariamente si prevedeva:
– Per i contratti a regime ordinario (4+4,) l’aliquota, tutt’ora vigente, del 21% applicabile sull’intero territorio nazionale;
– Per i contratti “concordati”, quelli che applicano i canoni di cui agli accordi territoriali, prima il 19% poi ridotto al 15% e oggi del 10%. Detta agevolazione, tuttavia, ha una limitazione di ordine territoriale. Essa è applicabile, infatti, solo nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal comitato interministeriale per la programmazione economica;
– Le aliquote colpiscono l’intero importo del canone ed i contribuenti non godono, quindi, delle detrazioni previste nel caso di assoggettamento di quegli imponibili all’IRPEF;
– La scelta tra le due diverse forme di tassazione (IRPEF o cedolare) è a discrezione del locatore. L’opzione potrà essere contenuta nel contratto oppure formulata in corso di rapporto. In tal caso la scelta dovrà essere preceduta, obbligatoriamente, dalla comunicazione al conduttore della rinuncia all’aggiornamento ISTAT annuale del canone. Il beneficio fiscale, infatti, prevede l’esclusione dell’aumento quale condizione essenziale per la scelta della tassazione separata;
– L’opzione, se contenuta nel contratto originario, non determina altri adempimenti risultando la scelta già nel mod. RLI dell’Agenzia delle Entrate, modulo con il quale si provvede alla normale registrazione del contratto;
– Se, come detto, la scelta viene operata in corso di rapporto, dopo la comunicazione all’inquilino della rinuncia all’Istat, l’opzione va comunicata all’Agenzia delle Entrate sempre attraverso il mod. RLI con deposito del medesimo presso l’ufficio;
– La cedolare secca assorbe ed esclude ogni altra imposta afferente il rapporto di locazione. Pertanto non si dovrà più corrispondere l’imposta di registro annuale,neanche per l’eventuale modifiche del contratto ( anticipata risoluzione, modifica del canone……….), bollo e, come detto, l’IRPEF. Attenzione perché, nel caso di erroneo pagamento, gli importi non sono restituibili;
– Gli adempimenti per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef (ogni utile istruzione è rilevabile nel sito della Agenzia delle Entrate).
Su questo panorama interviene, come detto, l’art. 9 del decreto.
Lo stesso riduce la percentuale dell’imposta al 10% ancorché, tale aliquota, riguardi soli i contratti concordati.
Pertanto, coloro che avessero svolta l’opzione ma nell’ambito di un contratto di locazione ordinario (4+4), salve diverse disposizioni della Agenzia delle Entrate, dovranno risolvere l’originario rapporto assoggettato all’imposta del 21%.
A quel punto ne potranno sottoscrivere uno nuovo sulla base delle disposizioni sui contratti concordati, esclusa l’applicazione dell’ Istat. In quel modo potranno godere della aliquota più ridotta.
La nuova disposizione amplia, evidentemente nell’ambito della funzione sociale che persegue, la possibilità, per i locatori persone fisiche, di formulare un’azione anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative o enti senza scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all’aggiornamento di canone di locazione o assegnazione.
Ladislao Kowalski
Michele Gianessi
UPPI Pordenone
(estratto dell’articolo pubblicato sul Sole24Ore, pag. Norme e Tributi, del 30.03.2014)
