DECRETO CRESCITA: LA CONVERSIONE IN LEGGE Le nuove misure del Governo per aiutare la ripresa
Sulla Gazzetta Ufficiale n.187 dell’11 agosto 2012 – Supplemento Ordinario n. 171 – è stata pubblicata la legge 7 agosto 2012, n. 134 di conversione , con modifiche e integrazioni, del Decreto Legge n. 83 del 22 giugno 2012, recante “Misure urgenti per la crescita del Paese” ; la legge è entrata in vigore il 12 agosto 2012.
Di seguito segnaliamo le disposizioni di maggior interesse per il settore immobiliare.
Regime IVA delle cessioni e locazioni di immobili (Art.9)
La disposizione riguarda il trattamento IVA delle operazioni immobiliari.
Per quanto attiene la cessione delle abitazioni da parte delle imprese di costruzione, è previsto il regime di imponibilità ad “IVA su opzione” in caso di trasferimento effettuato oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori e, in ogni caso, per la cessione di alloggi sociali individuati dal D.M. 22 aprile 2008. In sintesi, il regime IVA delle cessioni di abitazioni previsto dal nuovo art.10, comma 1, n.8-bis, D.P.R. 633/1972) è il seguente:
– imponibilità ad “IVA obbligatoria” delle cessioni di abitazioni effettuate entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione;
– imponibilità ad “IVA su opzione” dell’impresa costruttrice/ristrutturatrice cedente, da manifestare direttamente nel rogito, delle cessioni di abitazioni effettuate oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione;
– imponibilità ad “IVA su opzione” per le cessioni di “alloggi sociali”;
– esenzione da IVA delle cessioni di abitazioni effettuate da impresa diversa da quella che ha costruito o ristrutturato le medesime unità, salvo l’ipotesi di cessione di “alloggi sociali”.
In caso di esercizio dell’opzione per l’imponibilità, se acquirente è un soggetto IVA (esercente attività d’impresa, arte o professione), si applica il meccanismo dell’ inversione contabile (c.d. reverse charge), e quindi:
– il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’IVA e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (art.17, co. 6, lett.a-bis, del D.P.R. 633/1972);
– l’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota (10% o 21%, a seconda che si tratti o meno di “abitazioni non di lusso”) e della relativa imposta dovuta, con i connessi obblighi formali di registrazione della stessa, da effettuare sia nel registro dei corrispettivi (di cui all’art.24 del D.P.R. 633/1972), sia in quello degli acquisti (di cui all’art.25 del citato D.P.R. 633/1972).
Il meccanismo non opera mai quando l’acquirente è un privato persona fisica e che comunque l’adozione del “reverse charge” comporta unicamente un’inversione degli obblighi di liquidazione e versamento dell’imposta, senza incidere in alcun modo sul diritto dell’impresa cedente alla detrazione dell’IVA pagata in sede di costruzione o ristrutturazione dell’abitazione ceduta.
Rimanendo in tema di fabbricati abitativi, viene modificato anche il regime IVA delle locazioni, (art.10, comma 1, n.8, D.P.R. 633/1972):
– imponibilità ad “IVA su opzione” delle locazioni di abitazioni effettuate dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici;
– imponibilità ad “IVA su opzione” delle locazioni di abitazioni destinate ad “alloggi sociali”, come individuati dal D.M. 22 aprile 2008;
– esenzione da IVA delle locazioni di abitazioni in ogni altro caso.
Per ciò che concerne l’aliquota IVA, in entrambi i casi di imponibilità “su opzione”, viene ammessa l’applicabilità dell’aliquota ridotta al 10%. Per esigenze di coordinamento, inoltre, la medesima disposizione riscrive e semplifica anche il regime IVA applicabile alle cessioni e locazioni di fabbricati “strumentali” (ossia di quelli accatastati nella categoria A/10 e nei Gruppi B, C, D ed E).
Quindi, in deroga al generale principio di esenzione da IVA, le cessioni di immobili strumentali sono imponibili al tributo:
– obbligatoriamente, se effettuate entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione;
– su opzione in ogni altro caso.
Ovviamente, se l’ acquirente è un soggetto IVA (esercente attività d’impresa, arte o professione), l’opzione per l’imponibilità comporta l’applicazione del meccanismo del “reverse charge”.
Anche per quanto riguarda le locazioni di immobili strumentali (n.8 dell’art.10,
co. 1, del D.P.R. 633/1972), viene stabilito il seguente regime IVA:
– imponibilità ad “IVA su opzione” delle locazioni di fabbricati strumentali per tutte le imprese locatrici;
– esenzione da IVA in tutti i casi in cui non venga esercitata l’opzione per l’imponibilità.
Misure per la ricostruzione nei territori colpiti dal sisma del maggio 2012 (artt. 10 e 67 octies)
Il comma 7 dell’art. 10 disciplina le modalità di affidamento degli interventi per la
ricostruzione nei territori colpiti dal sisma in Emilia, stabilendo che si possa procedere ad affidamenti mediante le procedure negoziate senza bando, secondo le modalità dell’art. 57, comma 6, del Codice dei contratti pubblici.
Sotto il profilo fiscale, l’art.67 octies introduce un’agevolazione in favore dei soggetti che avevano sede legale od operativa e svolgevano attività d’impresa (o di lavoro autonomo), in uno dei comuni interessati dagli eventi sismici in Emilia-Romagna, Lombardia e Veneto del 20 e 29 maggio 2012.
Si tratta di un contributo, sotto forma di credito d’imposta, commisurato al costo
sostenuto entro il 30 giugno 2014, per:
– la ricostruzione o il ripristino dell’agibilità dell’azienda (ovvero dello studio professionale), distrutti o inagibili a seguito del terremoto;
– il ripristino o la sostituzione delle attrezzature, o dei macchinari utilizzati nell’esercizio dell’attività.
Tale beneficio spetta in presenza di entrambe le seguenti condizioni:
– preventiva denuncia al comune, e verificazione da parte della medesima autorità, circa la distruzione dei citati beni;
– presentazione di un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate, secondo modalità che verranno definite con Decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e finanze, da emanare entro60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 83/2012.
L’Agenzia delle Entrate concederà il credito d’imposta nel rispetto dei limiti di spesa fissati in 10 mln di euro per ciascuna delle annualità 2013, 2014 e 2015.
Il credito d’imposta, da utilizzare esclusivamente in compensazione, deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di maturazione del credito e in quelle relative ai periodi d’imposta nei quali è utilizzato.
Le modalità applicative dell’agevolazione, nonché le disposizioni relative ai controlli e alla revoca del beneficio, conseguente alla sua indebita fruizione, verranno definite con Decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e finanze, da emanare entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 83/2012 (che stabilirà anche le regole per la
presentazione dell’istanza).
Incentivi alla ristrutturazione e all’efficientamento energetico (Art.11)
“Potenziamento” delle agevolazioni per le ristrutturazioni
L’art.11, comma1, introduce importanti novità sulla detrazione IRPEF del 36%
per la ristrutturazione degli immobili abitativi.
In particolare, dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 83) e fino al 30 giugno 2013, la suddetta detrazione spetta:
– in misura pari al 50% (anzichè del 36%) delle spese sostenute e rimaste a carico del contribuente, per un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro (anziché di 48.000 euro) per unità immobiliare.
In pratica, per le spese pagate con bonifico tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno
2013, i contribuenti potranno fruire di una detrazione massima pari a 48.000
euro (anziché 17.280 euro), da ripartire obbligatoriamente in 10 anni.
Vengono confermate tutte le disposizioni operative già applicabili “a regime” (ivi comprese le recenti semplificazioni in ordine al venir meno dell’obbligo di preventiva comunicazione al Centro di Pescara e dell’indicazione in fattura del costo della manodopera), nonché l’ambito soggettivo e gli interventi di recupero per i quali viene riconosciuta la detrazione.
I nuovi importi operano anche per la realizzazione o l’acquisto di box (o posti auto) di nuova costruzione, pertinenziali ad abitazioni, per i quali la percentuale del 50% si deve comunque applicare aii costi di costruzione attestati dall’impresa cedente, da assumere sino ad un massimo di 96.000 euro.
Diversamente, dal tenore letterale della norma, non è ancora chiaro se i maggiori importi detraibili siano riconosciuti anche per l’acquisto di abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati dalle imprese di costruzione cedenti; si attendono chiarimenti al riguardo.
Resta fermo che, a decorrere dal 1° luglio 2013, la detrazione riprenderà ad operare secondo la percentuale (36%) ed i limiti massimi di spesa (48.000) previsti a regime dall’art.16-bis del D.P.R. 917/1986 – TUIR.
Proroga della detrazione per la riqualificazione energetica
E’ stata riscritta la norma, contenuta nel testo originario del Decreto, che, nel prorogare sino al 30 giugno 2013 la detrazione per la riqualificazione energetica degli edifici, ne riduceva la quota spettante (dal 55%) al 50% delle spese sostenute.
Con le modifiche approvate, è stata eliminata tale riduzione, per cui dal 1° gennaio al 30 giugno 2013, la detrazione continuerà ad operare nella misura del 55%, secondo le modalità applicative dell’agevolazione ad oggi in vigore.
Semplificazioni in materia di autorizzazione e pareri per l’esercizio dell’attività edilizia (art. 13 e art. 13 bis)
L’art. 13 del Decreto Legge è stato integrato con la previsione di importanti misure di semplificazione per l’attività edilizia che hanno, in particolare, interessato lo sportello unico edilizia e la conferenza di servizi nella procedura per il rilascio del permesso di costruire (art. 5 e 20 DPR 380/2001) nonché la normativa relativa alla presentazione della documentazione amministrativa necessaria .
Responsabilità solidale ai fini fiscali (Art.13 ter)
Il “Decreto Crescita” interviene nuovamente sul tema della responsabilità fiscale negli appalti, disciplinata dall’art.35, comma 28, del D.L. 223/2006 (convertito, con modificazioni, nella legge 248/2006) e già oggetto di recenti modifiche da parte del “decreto sulle semplificazioni fiscali”, che ha introdotto la responsabilità solidale del committente, imprenditore o datore di lavoro, con l’appaltatore ed eventuali subappaltatori, in relazione al versamento all’Erario delle ritenute sui redditi di lavoro dipendente e dell’IVA relativa alle fatture dei lavori effettuati.
In particolare, l’art.13 ter, riscrivendo integralmente la disciplina, prevede:
– l’operatività della responsabilità solidale nei soli rapporti tra appaltatore e subappaltatore, escludendo quindi il committente.
Quest’ultimo sarà assoggettato ad una sanzione amministrativa pecuniaria, di importo compreso tra 5.000 e 200.000 euro, qualora provveda ad effettuare il pagamento del corrispettivo senza chiedere l’esibizione, da parte dell’appaltatore, della documentazione idonea a dimostrare il corretto assolvimento degli obblighi fiscali sia
dell’appaltatore che del subappaltatore e se, effettivamente, siano riscontrate inadempienze in capo all’appaltatore o al subappaltatore;
– la possibilità, per l’appaltatore, di evitare la responsabilità solidale, qualora, prima di pagare il corrispettivo, acquisisca dal subappaltatore un’asseverazione, rilasciata dai soggetti iscritti negli albi dei dottori commercialisti , che attesti il corretto assolvimento degli adempimenti (già scaduti) connessi al versamento dell’IVA e delle ritenute fiscali sui redditi dei lavoratori dipendenti;
– la limitazione della responsabilità solidale all’ammontare del corrispettivo dovuto.
IVA per cassa (Art.32 bis)
Viene aumentato il limite del volume d’affari che consente di optare per il regime cd. di “IVA per cassa”, che, al ricorrere di determinate condizioni, permette ai cedenti/prestatori di versare l’IVA solo al momento dell’effettiva riscossione dei corrispettivi contrattuali (in deroga al principio generale stabilito dall’art.6, del D.P.R. 633/1972 ).
In particolare, viene stabilito che tale meccanismo, oggi riconosciuto ai soggetti passivi d’imposta con volume d’affari non superiore a 200.000 euro, si applichi per le operazioni effettuate da soggetti passivi con volume d’affari fino a 2 mln di euro, nei confronti di cessionari o committenti che agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione.
Con l’esercizio dell’opzione per l’“IVA per cassa”, da manifestare con specifica annotazione in fattura e sulla base di modalità da definire con apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate:
– il cedente/prestatore è obbligato al versamento dell’IVA solo al momento del ricevimento dei corrispettivi relativi ai beni ceduti o alle prestazioni rese nei confronti dei propri cessionari/committenti, può detrarre l’imposta relativa agli acquisti di beni o dei servizi al momento del pagamento dei corrispettivi ai propri fornitori/prestatori;
– il cessionario/committente ha diritto alla detrazione dell’imposta dovuta al momento dell’effettuazione dell’operazione, a prescindere dall’avvenuto pagamento del relativo corrispettivo al proprio cedente/prestatore. L’IVA diventa, comunque, esigibile decorso 1 anno dall’effettuazione dell’operazione, ad eccezione dell’ipotesi in cui, prima della scadenza di tale termine, il cessionario/committente sia stato assoggettato a procedure concorsuali.
Dall’ambito applicativo della nuova “IVA per cassa” vengono escluse, tra l’altro, le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nei confronti di cessionari/committenti a cui si applica il meccanismo dell’inversione contabile (cd. “reverse charge” – art.17, co.6, lett.a, D.P.R. 633/1972). Pertanto, l’opzione
per tale regime è preclusa ai subappaltatori nel settore edile.
Restano, altresì, escluse da tale meccanismo di liquidazione dell’IVA le operazioni effettuate da soggetti passivi nei confronti di privati consumatori.
Le modalità applicative della disposizione verranno stabilite con Decreto del Ministro dell’economia e finanze, da emanare entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del “Decreto Crescita”. E fino ad allora continuerà ad operare l’attuale regime dell’ ”IVA per cassa” (art.7 del D.L. 185/2008, convertito, con modificazioni, nella legge 2/2009), limitato ai soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, che, nell’anno precedente, abbiano dichiarato (o, in caso di inizio dell’attività, prevedano di realizzare) un volume d’affari non superiore a 200.000 euro.
Crisi di impresa e procedure fallimentari (Art. 33)
L’art. 33 contiene la disciplina di revisione della legge fallimentare al fine di favorire la continuità aziendale.
Nel testo in questione sono stati accolti due importanti emendamenti: il primo, diretto a sottrarre all’azione revocatoria le vendite ed i preliminari di vendita aventi ad oggetto immobili ad uso non abitativo, destinati a costituire il luogo principale ove il debitore esercita attività di impresa, ed il secondo, relativo a misure di semplificazione alla disciplina delle adesioni dei creditori alla proposta di concordato.
Rag. Claudio CONTINI
Commissione Fiscale Nazionale UPPI
