LE SANZIONI PER LA VIOLAZIONE DEL REGISTRO NELLE LOCAZIONI ABITATIVE a cura del Centro Studi Giuridici U.P.P.I.

“Quali difese ha il locatore a fronte del conduttore, che regolarizzata la registrazione del contratto di locazione, pretenda la durata di anni 4 + 4 ed il canone pari al triplo della rendita catastale (art. 3 Dlgs 14/03/11 n. 23 comma 8, disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale)?”

a cura del Centro Studi Giuridici U.P.P.I.
il coordinatore avv. Ladislao Kowalski

Insiste, il legislatore, nel prevedere gravi sanzioni per le violazioni fiscali relative alle locazioni, nel caso, abitative. Di fronte alle stesse come può difendersi il locatore?
In pillole le prime considerazioni:
– in diverse passate occasioni il legislatore sanzionava con la “nullità” le irregolarità fiscali, essenzialmente la violazione del registro, delle locazioni. Tali disposizioni sono state, in genere, annullate per illegittimità non essendo ammissibile la c.d. “pregiudiziale fiscale” rispetto alla tutela dei diritti dei singoli. Nel caso di specie è ammissibile una tale contestazione al disposto normativo che qui interessa?
La presente disposizione dribla la vecchia consuetudine di sancire la nullità del rapporto (sanzione che, evidentemente, il legislatore riteneva il massimo castigo per il contribuente infedele). Viene, infatti, mantenuta la validità del rapporto ma lo stesso viene sanzionato con una disciplina imposta ex lege (4 anni + 4 dalla registrazione, canone triplo della rendita catastale). L’argomento andrà sicuramente approfondito ancorchè, nel caso, la eventuale esistenza della (illegittima) pregiudiziale fiscale alla tutela dei diritti, pare essere di più difficile applicazione, proprio in quanto il rapporto viene “salvato” ancorchè sanzionato da durata e canone diversi da quelli previsti.
Dopo questa generale premessa proviamo a considerare gli episodi di fatto che si potrebbero verificare:
I° – mancanza di contratto di locazione scritto Cosa avverrà nell’ipotesi in cui sia stato dato l’utilizzo di un immobile dietro un corrispettivo senza che le parti abbiano sottoscritto il tradizionale contratto (in epoca passata si sarebbe parlato di locazione verbale). E’ noto infatti che la legge 431/98 (disciplina delle locazioni abitative, art. 1 comma 4) ha previsto per dette locazioni la forma scritta che, secondo oramai diffusa interpretazione, è caratterizzata dalla sostanza: no forma scritta = no contratto (va, tuttavia, ricordato, in relazione a questa questione, che in dottrina è stata ritenuta, da alcuni autori, la c.d. nullità di protezione della disposizione che prevede l’obbligo di forma scritta ad substantiam. Nel caso, pertanto, secondo detto orientamento, che pare ampiamente minoritario, il locatore non potrebbe far valere la nullità per mancanza di forma scritta).
Pertanto, qualora ci si trovasse in tale situazione il locatore potrà opporre al conduttore che tra gli stessi non esiste locazione. Quali conseguenze? Ad una prima valutazione dobbiamo considerare che siamo di fronte ad una occupazione senza titolo dell’immobile. Quindi:
▪ il locatore potrà chiedere il rilascio dell’immobile medesimo (paradossalmente con un’ordinaria azione giudiziaria non potendo ricorrere al procedimento speciale di sfratto previsto, esclusivamente, per i rapporti locativi nè potrà ricorrere al procedimento c.d. del rito del lavoro, ex 447 bis cpc, anch’esso caratterizzato da minore durata rispetto al procedimento ordinario, in quanto lo stesso è riferito solo ai rapporti di locazione, affitto e comodato. Potrà, tuttavia, avvalersi del procedimento di “istruzione sommaria”, ex art. 702 bis cpc, entrato in vigore il 04/07/09, trattandosi, presumibilmente, di procedimento giudiziario che non abbisogna di particolare attività istruttoria;
▪ il conduttore potrà richiedere la restituzione degli importi corrisposti (semprechè sia in grado di provare gli stessi) in quanto si tratterebbe, mancando il contratto, di pagamenti privi di causa;
▪ il locatore, tuttavia, atteso che, comunque, vi è stata occupazione dell’immobile potrà pretendere, a sua volta, dal conduttore, l’equivalente per l’indebito arricchimento goduto dal conduttore medesimo a seguito dell’occupazione dell’immobile;
▪ se il conduttore sarà in grado di dare la prova dei pagamenti tra questi ultimi e l’utilizzo dell’immobile ci potrà essere una sorta di compensazione. Se, al contrario, parte conduttrice non sarà in grado di dare la prova dei pagamenti vi è il fondato rischio che la stessa sia tenuta a corrispondere, come detto, l’indebito arricchimento a seguito dell’utilizzo dell’immobile.
Pertanto vi è da presumere che, nel caso di specie (mancanza di atto scritto), la normativa qui indicata non troverà applicazione.
II° – locazione scritta ma con canone inferiore Quid nel caso le parti abbiano sottoscritto il contratto ma abbiano lì indicato un importo inferiore a quello pattuito. Nel caso, abitualmente, le parti si rilasciano anche una c.d. “controdichiarazione” scritta, che indica il vero canone. In tal caso il conduttore ha una formidabile arma per pretendere l’applicazione della normativa che qui interessa. Provvedendo, infatti, a registrare la “controdichiarazione” sarà in grado di provare la simulazione del canone e potrà, quindi, pretendere l’applicazione del regime sanzionatorio.
Quid nel caso in cui le parti non abbiano sottoscritto la “controdichiarazione”?:
▪ se il conduttore sarà in grado di provare la corresponsione del maggior canone rispetto a quello previsto contrattualmente (prova che, trattandosi di illecito, dovrebbe essere ammissibile anche per via testimoniale superandosi in tal modo l’obbligo di prova scritta del contratto di locazione) avrà, anche in questo caso, una forte arma per pretendere l’applicazione della normativa sanzionatoria.
▪ se, al contrario, il conduttore non sarà in grado di provare i maggiori pagamenti, nulla potrà pretendere atteso che la locazione è esclusivamente quella risultante dal documento sottoscritto dalle parti. Naturalmente, da quel momento, il conduttore corrisponderà esclusivamente il (“minor”) canone risultante dal contratto.
III° – comodato Quid nel caso di comodato?:
▪ anche in questo caso competerà al “conduttore” di dare la prova di avere corrisposto degli importi periodici il che dimostra la simulazione del comodato rispetto alla locazione voluta dalle parti. Se il conduttore sarà in grado di dare detta prova – trattandosi di illecito dovrebbero essere ammissibili anche testimonianze e presunzioni – allora potrà pretendere l’applicazione del regime sanzionatorio sul presupposto che tra le parti vigeva una locazione e non un comodato;
▪ se, al contrario, il conduttore non sarà in grado di dare la prova di avere corrisposto dei pagamenti periodici, il rapporto rimarrà vincolato alle disposizioni del comodato con l’ovvia conseguenza che, da quel momento, il “conduttore” non sarà più tenuto a versare alcunchè. Nel caso, tuttavia, scatteranno i meccanismi di scadenza propri del comodato per cui, in mancanza di termine il “locatore” può richiedere il rilascio in qualsiasi momento oppure, in caso di termine, con durata di rapporto sino alla indicata scadenza.

Nelle ipotesi di cui sopra nulla dice la legge in relazione ai pagamenti pregressi laddove, secondo le ipotesi sopra formulate, non vi sia obbligo di restituzione (per es. per mancanza di prova). Quid? Una volta applicato il regime sanzionatorio ed applicato, da quel momento, il valore pari a tre volte la rendita catastale, i precedenti maggiori pagamenti che fine faranno? La legge non ha sottoposto a sanzione detta situazione. Va presunto, pertanto, pur nella paradossalità della conseguenza che “chi ha avuto ha avuto chi ha dato ha dato”!

a cura del Centro Studi Giuridici U.P.P.I.
il coordinatore avv. Ladislao Kowalski

(L’articolo è stato pubblicato sull’edizione del Sole24Ore di domenica 26.6.2011, pag. 7, nella rubrica “Istruzioni per l’uso”)