"LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI" obblighi che vanno e vengono!
Dal Centro Studi Giuridici UPPI a cura della dr.ssa Claudia Caruso – Catania.
Il Dlgs 192/2005 ed il successivo Dlgs. 311/2006 hanno previsto al fine di migliorare le prestazioni energetiche degli edifici, la dotazione di attestati di qualificazione energetica (applicabile sino all’emanazione delle linee guida nazionali per la certificazione energetica) e di certificazione energetica (applicabile dopo l’emanazione delle linee guida nazionali per la certificazione energetica).
E’ opportuno evidenziare le differenze fra i due attestati:
1) L’attestato di qualificazione energetica è uno strumento di controllo “ex post” del rispetto, in fase di costruzione o ristrutturazione degli edifici delle prescrizioni volte a migliorarne le prestazioni energetiche. In esso sono riportati i fabbisogni di energia primaria di calcolo, la classe di appartenenza dell’edificio, o dell’unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore ed i corrispondenti valori massimi ammissibili fissati dalla normativa in vigore;
2) L’attestato di certificazione energetica è uno strumento di informazione dell’acquirente (art. 6 co. 3 Dlgs 192/2005) o del conduttore (art. 6 co. 4) o anche del proprietario (art. 6 co. 1) circa la prestazione energetica ed il grado di efficienza energetica degli edifici. In particolare comprende i dati relativi all’efficienza energetica propri dell’edificio; i valori vigenti a norma di legge e valori di riferimento, che consentono ai cittadini di valutare e confrontare la prestazione energetica dell’edificio; i suggerimenti in merito agli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento della suddetta prestazione.
Con il Dlgs. 311/2006 è stato introdotto l’obbligo di allegazione dell’attestato di certificazione energetica per determinate tipologie costruttive. Tuttavia lo stesso è subordinato all’emanazione dei decreti attuativi di cui all’art. 4 nonché delle Linee guida nazionali di cui all’art. 11 del Dlgs 192/2005 ad oggi non ancora emanati. Conseguentemente il Dlgs. 311/2006 ha predisposto una disciplina transitoria che ha attribuito all’attestato di qualificazione energetica funzione sostitutiva rispetto all’attestato di certificazione energetica con validità sino a dodici mesi successivi all’emanazione delle Linee guida nazionali.
DECORRENZA DELL’OBBLIGO DI ALLEGAZIONE DELL’ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA:
– Entro un anno dall’entrata in vigore del Dlgs 192/2005 (ossia dopo l’08.10.2005) per gli edifici nuovo o radicalmente ristrutturati.
– Per gli edifici preesistenti l’obbligo di allegazione decorre:
dal 01.07.2007 per gli edifici di superficie utile superiore a 1000 mq, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile;
dal 01.07.2008 per gli edifici con superficie utile fino a 1000 mq, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile con l’esclusione delle singole unità immobiliari;
dal 01.07.2009 per le singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso.
DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI
Il Dlgs 192/2005 prevede al comma 4 dell’art. 6 l’obbligo per il proprietario non di allegazione dell’attestato di certificazione bensì l’obbligo della messa a disposizione e/o consegna al conduttore. Comminando quale sanzione per la mancata ottemperanza al suddetto obbligo consegue la nullità (relativa) del contratto.
SANZIONI
Oltre alla previsione di sanzioni amministrative, è previsto a carico dei trasgressori la nullità del contratto che potrà essere fatta valere solo dall’acquirente nei casi di compravendita o dal conduttore nei casi di locazione.
LA CERTIFICAZIONE DOPO IL D.L. 112/2008
Il D.L. 112/2008 (convertito in L. 133/2008) dispone l’abrogazione dei commi terzo e quarto dell’art. 6 e dei commi ottavo e nono dell’art. 15 del Dlgs 192/2005. Conseguentemente dall’entrata in vigore della Legge di conversione del D.L. 112/2008 (ossia dal 22.08.2008), non sono più previsti né l’obbligo di allegazione dell’attestato di certificazione energetica agli atti traslativi a titolo oneroso né l’obbligo di consegna e/o messa a disposizione dell’attestato di certificazione energetica a favore del conduttore in caso di locazione, obblighi che erano previsti a pena di nullità del contratto (da far valere esclusivamente dall’acquirente o dal conduttore).
Nessuna modifica è stata, invece, apportata alle disposizioni dei commi 1, 1 bis, 1 ter e 1 quater dell’art. 6 per cui rimane fermo l’obbligo di dotazione della certificazione energetica prescritto da dette disposizioni.
Precisato che sussiste, a carico dei proprietari l’obbligo di dotazione della certificazione energetica, occorre verificare se ciò comporta per il proprietario/alienante, in caso di trasferimento a titolo oneroso anche un obbligo di consegna dell’attestato all’acquirente.
La risposta affermativa è stata è stata ricavata dalla normativa vigente, ed in particolare:
1) dall’art. 1477 c.c. la quale prevede “Il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”, documenti tra i quali ora viene ricompressa anche la certificazione energetica. Tanto più che a norma dell’art. 2, co. 282, L. 244/2007 (finanziaria 2008) la presentazione dell’attestato di certificazione energetica è condizione imprescindibile per il rilascio del certificato di agibilità;
2) dall’art. 7, co.1 della Direttiva 2002/91/CE, la quale tuttavia non impone la allegazione agli atti traslativi, ma più semplicemente richiede che la certificazione energetica venga messa a disposizione del futuro acquirente. L’obbligo di consegna viene pertanto ritenuto “coerente” con la prescrizione dell’art. 7, co1 della Direttiva;
3) dall’art. 6, co. 1 bis del Dlgs 192/2005 che per i fabbricati preesistenti prevede l’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica al momento stesso in cui l’immobile viene trasferito a titolo oneroso. La consegna dell’attestato è conseguente, dal momento che lo stesso risulterebbe di nessuna utilità per il venditore;
4) dall’art. 6, co. 1 bis del Dlgs 192/2005 che per i fabbricati preesistenti stabilisce espressamente che gli stessi debbano essere dotati di certificazione energetica con onere a carico del venditore.
Quali le sanzioni in caso di omessa consegna.
L’omessa consegna può legittimare la richiesta di risoluzione del contratto?
E’ stata data, sul punto, risposta negativa.
Ed invero, è stato evidenziato che l’attestato ha una funzione informativa, limitandosi a fotografare quello che è lo status energetico dell’edificio, con eventuali suggerimenti per il miglioramento delle prestazioni energetiche. Pertanto una simile certificazione la si può ottenere in qualsiasi momento, anche successivamente alla stipula dell’atto. L’acquirente potrà ottenere in proprio l’attestato di certificazione energetica non consegnato dal venditore, con diritto al rimborso delle spese sostenute e salvo il risarcimento dei danni subiti.
Interpretazione ricavata dalle pronunce della Cassazione in analoga fattispecie relativa dall’omessa consegna del certificato di agibilità in cui è stato precisato che “La vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo ma privo della licenza di abitabilità non è nulla per illeceità dell’oggetto, non essendovi alcuna norma che preveda l’obbligo del preventivo rilascio del predetto certificato, ma solo risolubile se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l’obbligo di curare il rilascio della licenza, a meno che, essendo dimostrato che l’immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l’uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta, il giudice non ritenga di scarsa importanza l’inadempimento (nella specie, la Corte di cassazione ha ritenuto corretta la motivazione del giudice di merito che aveva escluso la gravità dell’inadempimento avendo accertato che la licenza era stata rilasciata in corso di causa e che il compratore non aveva subito pregiudizio dal ritardo avendo abitato regolarmente l’immobile” (Cass. civ., Sez. II, 29/03/1995, n.3687).
Ma la disciplina che impone l’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica è derogabile su espresso accordo delle parti?
La dottrina ritiene debba darsi sul punto risposta negativa, stante gli interessi pubblici sottesi alla normativa dettata dal Dlgs 192/2005. L’obbligo di dotazione, infatti, non mira solo a tutelare gli interessi delle parti (ed in particolare dell’acquirente ad una completa informazione sullo stato energetico degli immobili) ma mira anche, e soprattutto, a perseguire un interesse generale: quello volto ad ottenere un miglioramento delle prestazioni energetiche e quindi un contenimento dei consumi.
Ritenuta inderogabile la disciplina in commento, possono le parti convenire che l’obbligo di dotazione venga assunto dall’acquirente in luogo del venditore? Può l’obbligo di dotazione essere assolto dopo la conclusione dell’atto traslativo?
In merito è stato precisato che venuto meno l’obbligo di allegazione, non sembra potersi escludere che alla dotazione dell’attestato di certificazione energetica provveda l’acquirente anche dopo la stipula dell’atto traslativo.
A tal’uopo sarà necessario un patto espresso con il quale le parti pongano a carico dell’acquirente l’obbligo di dotare l’edificio dell’attestato di certificazione energetica con ciò derogando alla disciplina di cui al Dlgs 192/2005 che prevede per i fabbricati preesistenti l’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica con onere a carico del venditore.
Alcuna violazione della normativa di al Dlgs 192/2005, può ravvisarvi nella volontà delle parti di provvedere all’obbligo di dotazione dell’attestato di certificazione energetica successivamente alla stipula dell’atto traslativo. Ed invero la normativa richiede la dotazione dell’attestato nel caso di trasferimento a titolo oneroso e non nel momento del trasferimento a titolo oneroso.
Quanto detto trova applicazione nei confronti delle Regioni che non hanno provveduto a legiferare in materia e nelle quali trova, pertanto, applicazione la normativa dettata dal Dlgs 192/2005. Dott.ssa Claudia Caruso
1 Breve sintesi tratta da Rivista del Notariato, Vol. 1, anno 2008, pag. 43 e ss.
2 Breve sintesi tratta da Rivista del Notariato, Vol. 1, anno 2009, pag. 49 e ss.
